魏孝栋委员：

您提出的《关于简化提取物业维修资金流程的建议》收悉，现答复如下：

一、基本情况

我市于2009年11月开展物业专项维修资金管理工作以来，各项监管工作扎实有序推动，物业专项维修资金对于维修、更新和改造小区公共部位、公共设施设备，对于物业小区和谐建设起到举足轻重的作用。2020年全年累计使用维修资金3373.13万元，同比增长205.31%，涉及房屋建筑面积3564.29万平方米，业主38.64万户。截至2021年6月，全市累计使用维修资金10499万元。

二、关于降低使用门槛的建议

2021年1月1日起施行新修订的《广西壮族自治区物业管理条例》（以下简称《条例》）第二十一条对于使用物业专项维修资金的表决人数和面积作出了新的规定，即决定“使用物业专项维修资金”事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。我市将严格执行《条例》，极大降低了表决难度。

目前，我市还通过信息化手段降低维修资金使用、表决门槛，已着手搭建小区公共事务电子投票系统，并选取试点小区开展试运行，待该系统成熟后进行全市推广。

三、关于简化使用审批手续的建议

根据《条例》第八十七条规定，对水泵、水箱（池）发生故障；电梯发生故障；外墙墙面、建筑附属构件有脱落危险；屋顶或者外墙渗漏；专用给排水设施坍塌、堵塞、爆裂的；消防设施和消防器材缺失、破损严重，危及公共安全；其他紧急情况等7种情形简化了表决流程，只需列支范围的3名业主参与即可及时维修。此外，对单列电梯故障紧急使用维修资金的流程，在列支范围内3名业主参与维修方案公示的同时，物业公司可持相关材料向管理机构申请预支资金，简化了审批手续，优化了审批流程，做到申请拨付当日办结。

因物业维修资金属于业主共有，为保护全体业主的合法权益，避免发生挪用、滥用专项维修资金的情形，《条例》及《住宅专项维修资金管理办法》（以下简称《办法》》）明确规定，物业维修资金管理机构对住宅专项维修资金的使用申请负有审核职责，不宜对使用方提交的申请资料只进行形式审查。

四、关于提高提取维修资金需审价工程基础费用的建议

目前，实施近12年的《办法》已明确规定应审价工程的基础费用标准，因部分条款与《中华人民共和国民法典》及《条例》的规定存在冲突，且不能完全满足当下实际需要。今年我市将开展修订《办法》立法调研，计划于2022年开始修订，主要对维修资金使用表决方式、续建和补建、维修工程费用审价金额等内容进行修订。

鉴于电梯设备故障申请使用维修资金较多、物业从业人员及业主对电梯配件价格了解甚少等情况，为提高审价效率，我市住建部门组织第三方审价机构，建立了电梯维修项目价格数据库，已收录日立、东芝、三菱、奥的斯等25个电梯品牌，366个电梯配件的名称、规格型号、配件单价、维修人工费、维修工时等单项数据，提供给维修单位、物业公司、业主参考使用。同时，制作了《南宁市消防维修工程参考价格清单》，收录了常用消防维修水和电工程的价格，为消防维修工程提供价格参考。

五、关于督促小区成立业委会的建议

我市将严格贯彻《条例》，加强物业小区规范管理，加大宣传力度，督促各县（市、区）各开发区指导小区成立业主委员会。引导业主主动参与管理小区公共事务，树立“自己管理自己的事情”、“大家的事情大家办”的理念；组织各县（市、区）、开发区住建部门、乡镇人民政府、街道办事处及社区居委会的物业管理工作人员进行专题培训，提升物业管理的业务能力。

在此，非常感谢您对我市物业管理工作的关心和支持！希望在今后的工作中，继续提出宝贵的意见和建议。

2021年8月16日

（联系人：韦登文    联系电话：5550095）

提案内容：关于简化提取物业维修资金流程的建议

魏孝栋委员

随着住宅小区入住率的提升，住宅小区的共用部位、共用设施设备因保修期满后的维修和更新需要，对物业维修资金的使用需求逐年大幅增加。小区共用部位、共用设施设备是否完好、运行是否正常，关系到整体栋楼、整个小区房屋的正常使用和安全，关系到全体业主和社会公众利益。在保修期满后，如果物业维修资金使用渠道不畅，将会直接影响房屋使用安全，降低房屋使用寿命。有效的管理和使用物业维修资金，是保障百姓住有所居，促进社会和谐发展的一项重要民生工程。

一、目前提取物业维修资金存在的问题

一是根据《南宁市住宅专项维修资金管理办法》规定，要使用物业维修基金，需占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二的业主同意，在实际操作中，由于各种原因，很难满足此项标准要求。

二是许多小区整体入住率未达70%，且一些安置房小区的业主对公共维修资金的使用认知不清晰。

三是物业维修基金使用虽然有业主委员会成员组织审查，但由于业主委员会成员大部分是兼职或离退休人员，往往不具备有专业性，对维修成本和资金使用投向的合理性不一定明了，无法进行有效审核，且从现状来看，没有成立业主大会（业主委员会）的小区仍然有较高的比例。

四是物业维修基金对小修、中修、大修没有统一标准。多数小区对什么样的情况下能够使用维修基金，以及如何申请使用维修基金不了解。而申请使用物业维修资金需要准备的资料和文件无论从形式上还是内容上都有较高的要求，稍有不符即容易得不到批准，这也导致不少小区对于申请使用物业维修基金望而却步。

二、下一步建议

一是降低使用门槛。将现行双2/3同意修改为过半数同意，并规定物业服务公司或者业主委员会在小区内公开张贴使用物业专项维修资金的通知后即视为有效告知，不同意的业主应当书面提出异议，否则视为同意。

二是简化政府部门监管下的使用审批手续。物业维修资金属于业主共有，按照所有权人自主决策、自己受益、自负责任的原则，对于物业专项维修资金使用的审批手续进行简化。通过简化手续理顺管理机制，发挥市场和基层业主的作用，通过限时办结等多种手段提高行政效率，降低管理成本。原则上，政府部门仅需对使用方提交的申请资料进行形式审查，确认是否符合规定要求提交的资料即可，无需对资金使用的具体情况进行审查。

三是提高提取维修资金需审价工程的基础费用。目前在《南宁市住宅专项维修资金管理办法》规定单项维修工程费用超过10000元或一次性使用维修资金总额超过15000元，应当委托工程造价咨询单位进行项目审价。鉴于现在人工及物料的价格都在上涨，因此适当提高应审价工程的基础费用，也是简化提取维修资金的流程方式之一。

四是对于应当设立而未设立业主大会、业主委员会的小区，由所在地社区、居委会或者街道等部门专项指导，督促在合理时间里完成。

综上所述，物业管理中维修资金管理确实存在着提取难的问题，这问题影响着业主利益的同时也影响着物业服务品质的提升，因为物业维修基金是“取之于民，用之于民”的一项住房保障基金，从住房产权人和使用人的角度出发，这项基金能够保障小区常新面貌，能够使房屋保值增值。而解决这个问题的关键是，简化提取物业维修资金流程，细化《南宁市住宅专项维修资金管理办法》。