一、个人所得税的两种计税方式

（一）差额纳税

所得按“财产转让所得”征收个人所得税，适用20%的比例税率。

应纳税额=（转让收入-房屋原值-转让过程相关税费-合理费用）*20%

房屋原值以经税务机关审核后的原购房发票、契税完税凭证为扣除依据。合理费用包括实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等。具体参见《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（国税发〔2006〕108号）

（二）简易纳税

不能提供计算房屋原值的凭证，税务机关将按转让收入的一定比例计算缴纳个人所得税，比例通常为1%。

（三）个税优惠政策

1.转让自用5以上年（购房至转让时间≥5年）且是家庭唯一生活用房的，免征个人所得税。

“家庭唯一生活用房”是指在夫妻双方同一省、自治区、直辖市范围内仅拥有一套住房。

购房时间以房产证、契税完税凭证上注明的时间或法律文书生效时间为准，通过受赠、继承、离婚财产分割取得的，以原购房时间为准。比如，2015年购入房产，2020年赠送子女（新证时间2020年），子女2025年出售，则以2015年为购买时间，而不是2020年。

2.居民换购住房个人所得税退税政策

至2025年12月31日，对出售自有住房并在出售后1年内重新购买住房的纳税人，对其出售住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。

新购住房金额大于或等于出售住房金额的，全部退还；新购住房金额小于出售住房金额的，退税金额=（新购住房金额/出售住房金额）*出售住房时已缴纳的个税金额。

新购住房二为手房的，购买时间以契税完税时间或不动产权证载明的登记时间为准；新购住房为新房的，购买时间以在住建部门办理房屋交易合同备案的时间为准。

享受条件（同时满足）：（1）纳税人出售和重新购买的住房应在同一城市范围内。同一城市范围是指同一直辖市、副省级城市、地级市（地区、州、盟）所辖全部行政区划范围。（2）出售自有住房的纳税人与新购住房之间须直接相关，应为新购住房产权人或产权人之一。

有换房的需准备房屋交易合同，购买住房的不动产权权证书及复印件、经住建部门备案（网签）的房屋交易合同等资料。

二、个人买卖二手房要交哪些税？