司法裁判倾向：

法院通常优先尊重合意与实际出资，若借名关系真实且不违反法律强制性规定，倾向于确认借名人为实际权利人（参考最高人民法院（2021）最高法民申6261号裁定）。

（二）冒名登记（无权处分）

冒名登记指他人未经真实权利人同意，擅自将其姓名登记为房产权利人（如伪造身份证、签名办理过户）。认定实际权利人需证明：

登记行为非本人真实意思表示：实际权利人需提供证据证明登记过程中存在欺诈、胁迫或伪造材料（如笔迹鉴定、证人证言、警方报案记录等）。实际权利原始取得证据：如购房合同原件、付款凭证、契税缴纳记录等，证明其为房屋原始权利人；或通过继承、赠与等合法方式取得权利但未变更登记的证据。登记簿记载错误的证明：可通过调取不动产登记档案，证明登记材料（如身份证复印件、授权书）系伪造，或登记程序存在瑕疵（如未到场办理）。

法律后果：

冒名登记行为无效，实际权利人可通过诉讼确认物权，并要求登记机关撤销错误登记；造成损失的，可向冒名者追偿（《民法典》第1165条）。

（三）共有房产未登记

共有房产（如夫妻共同财产、家庭共有财产）未办理登记或登记仅列部分共有人时，实际共有人需通过以下证据证明共有关系：

基础法律关系证明：如结婚证（夫妻共同财产）、户口本（家庭共有）、合伙协议（投资购房）等，证明存在共有基础。出资共同性证明：共有人需提供共同出资的凭证（如共同转账记录、购房款收据标注“共同出资”），或对购房有贡献的证据（如一方负责筹款、另一方负责选房）。实际占有使用：共有人共同居住、管理房屋的证据（如共同缴纳物业费、共同决策房屋出租等），可佐证共有关系。

特殊情形：

（四）赠与/继承未变更登记

房产通过赠与或继承取得但未办理过户登记的，实际权利人需证明：

赠与/继承法律关系存在：赠与：需有书面赠与合同（或口头赠与的证人证言），且赠与人已完成交付（如交钥匙、协助管理）；继承：需有遗嘱（公证或自书）、法定继承人身份证明（如亲属关系公证书）、被继承人死亡证明等。未过户的合理理由：如因政策限制（如限购）、登记机构拖延等客观原因未办理过户，不影响实际权利认定；若因权利人怠于办理，则可能被认定为放弃权利。三、认定实际权利人的核心证据

无论何种情形，实际权利人主张权利时需提供以下关键证据：

基础法律关系证据：借名协议、赠与合同、继承遗嘱、合伙购房协议等书面文件；出资证明：银行转账记录、收据、发票、银行流水等；登记错误证据：笔迹鉴定报告、伪造材料证明、登记档案瑕疵记录等；占有使用证据：物业费/水电费缴纳凭证、居住证、装修合同、邻居证言等；证人证言：亲友、邻居、中介等知情人员的证人证言。四、实务建议对实际权利人的建议完善书面约定：借名、共有等情形应签订书面协议，明确权利义务；保留完整出资凭证：通过银行转账并备注“购房款”，避免现金支付；及时办理登记：完成物权公示，降低争议风险；日常管理留痕：保留房屋占有、使用、维修的证据（如缴费记录、维修单据）。对登记名义人的抗辩策略证明合意不存在：若否认借名，需证明双方无借名约定（如无协议、聊天记录无相关内容）；主张款项性质：若被诉借名，可主张购房款为借款、赠与或投资款（需提供借条、赠与声明等）；登记合法性：若被诉冒名，需证明登记材料真实（如身份证由本人提供、签名真实）。总结

房产实际权利人的认定以登记公示为原则，实际权利为例外。法院需结合借名合意、出资凭证、占有使用、登记错误等证据综合判断。实际权利人应及时通过书面协议、保留出资记录等方式固定权利，并在争议中提供充分证据证明其实际权利状态。