深圳新开盘价格测评：伍兹公寓项目

深圳中C国新房R地产E开中指C国I数盘房S系R地统产E价指I数格S系统测评测联评新系机开地构盘址：价：中格深国测圳指评市数—南研—山究伍区院兹文公化寓中项心目区海德路茂业测时评代日广场期2：0层20二11年3月10日【测评伍兹公寓项目基项典于型通结中投过果国资市】房收益场地法调产查指综和数合测比系评较统分样项析本目市，，综场分合价别考运格虑。用影市响场项比目较价法值、各成项本因法素、，项目基本信息地目理名位称置伍兹公寓项目所南1、市场比较法测评项目价格为：32432元/平方米2、成本法测评项目价格为：22630元/平方米开属发区企域业南业山二山路蛇蛇交口口汇工处业区万海路和工占建地筑面规积模深圳招商房地产有限公司物装151>..17万平方米3结、合典当型前投市资场收现益状法，测综算合项确目定价项格目为在：价38013元/平方米制条件下的测评值定义和测评假设限【项目要点】价格为36000元/平方米。开业修类标型准普精0通装0住修万宅平（方7米0年产权）入周盘住边时时配间间套预计2011年待沃定尔玛购物广场蛇口店l地多理条位交置通：线位路于分南布山项区目蛇周口边工，业公区交万网海络路发和达工，业交二通路便交捷汇。处，主l主力力户户型型信息户型特点：均为180平方米左右的大户型。l周店，边百配佳套国：际南店海以酒及店小，区家中乐基福本保生利活店配，套沃。尔玛购物广场蛇口单使套用总率价暂无资暂64无料8公贷首付款194.万4万元（元按（1首80付平3米0%户）型）l贷月款款均年方还限式款2商0业年34086元宗工的商司旨业经地实业均，区验产成旗，秉力为深立累承：下圳近的深计;把全圳同开类2蛇资招0发年口商企物各业来建房业类，设，地房在成产国产社最有家面区适限一公级司房是地香产港综招合商开局发集公团司蛇。口招积综合中的佼佼者逾。合人开类30发工0的万作进平、程方居中米住积，的累所地了开方丰发;富物的数研如究需院了联解系更，详电细话报:0告75，5请-8与66中07国95指7说影于明响公因正：“素客楼，观盘运的价用专格科业测学分评的析”方得是法出中测，国评测指评即数机将研开构究盘与院房本、地测中产评国项报房目告地市中产场的指价测数格评系。对统我象基们没于郑有长重任期声何对明利中，害国本关城报系市告。房中地内产容项均目为的真跟实踪准监确测的，结，测合项评结目价论基格?1?

一、市场比较中C国房R地产E指I数S系统新开盘价格测评——伍兹公寓项目期成根交据的项3个目项所法1、选取可比目处实位作例为置可通比过调案例查，和以对可比比分项析目，选取位于同一供需范围内或不同范围内与项目产品类似的近比较测因评素对销象售及比销较售因均素价条件为说基明础，通过修正得出评估对象的市场价格。均对价比案例交伍测兹评交易易日期公寓对项象目半山对海比景案兰例溪A201410年0003月谷花对园比31城案00五例0期B万对豪比月案半例山C区2011年3月201215年0003月域因素交地情周区通理况边域便位环配捷置境套度未开盘正常正常正常蛇口蛇口蛇口蛇口便完好捷善便好捷便好捷便好捷土建容地筑积用形率途态高住层宅2.塔74楼高完住2层善宅塔完住善宅完住善宅个别因.40楼高层2塔.8楼4楼板楼3小.3高2层素户绿型化设率计1802平0%方米170-50%30%30.80%开装社发修区企情配业况套品牌精装修2毛10坯平方米68-13招商地产招毛8商坯平地方米产万豪菜商单—业式—招完商善地产较完善完善完善物装业修管理评估2（项、1目因）为素交修易情正况修正：由于所选取的三个可比案例，均为自由竞争市场销售均价，且交易日期相同，设因素（修（23正））系区1个统域00别。因，因素则素修三修正个正：可：三比主个案要可例考比修虑案正项例系目位数土于分地同别用一为途供1求00、建区、筑域10，0、形态根1、据00地。理容积位置、交通、环境、配套等确定区域企业品牌等指标进行比较。3、修正结果率、绿化率、户型、装修、社区配套、测评对比象较及因对素比案例伍测兹评公对寓项象目比较修对正比条案件指数销售均半山海景兰例溪A交谷花对园比城案五例期B万对豪比月案半例山C交区易易域日情价因期况素10040100000311000002510001100001100001100010000根据比较个比因别准因价素素格条件指数表，编制1因00素比较修正系数318。05经414过计算，31909868552791426说影31655、27126元/平米，取三个简单算术平均值作为市场比较法求取三项个目可市比场案价例格的为比准32价43格2元分/别平为方3米85。14、于明响公因正：“素客楼，观盘运的价用专格科业测学分评的析”方得是法出中测，国评测指即评数将机研开构究盘与院房本、地测中产评国项报房目告地市中产场的指价测数格评系。对统我象基们没于郑有长重任期声何对明利中，害国本关城报系市告。房中地内产容项均目为的真跟实踪准监确测的，结，测合项评结目价论基格?2?

二房、地成中C国房R地产E指I数S系统新开盘价格测评——伍兹公寓项目根产据本房法序号开发经地营产项方开发目式，商从取房得房地产地项产目开价发格用地进行商品房建设，然后预售或销售所建成的商品房这种典型的典构型成房地的产各开个发方经面营进模行式测测算，最终确定项目的市场价格。土为平地面积为取费基础算费率金额(万元)1土地成本2010年10月932897日.7成7平交方南米山，区建后设海用中地心面区积地为块9编38号7.为T107-0018的地块，本方项89米目69，土元楼地/面平成地本方价米取为最；低2011年1月18日成交南山区后7海7中平心方区米地，楼块编面地价T107-0067的地块，土1地0楼2面4面1积元为/平41方01米.2。6平经方过米实，物建、设区用位地、面权积益为因4素1修0号1正.为26，红线内市政本A地价9600元约/平2方55米6元估/算平。方48000建安成米127802开发成本小区配套费费用用CB建建安安成成本本AA9>1122%5533443管理费用勘察设计费用D1+2A+B+C83%2965834投资利息以匀第开投二发入年周，投建期入安3.及5年30%，管第（理三其费年中用投半在入年建准设备期，3年建设期），土地费用在准备期均20期%，内年分利阶率段假投设入为，6预%。计第一年投入50%，1213856销销售售费税用费房房地地产产总总价价VV 37%% 3739925 三7 房地产开总发价利V润 113152万房元地 产总价V 单价 202%2 63226310 项、目典的型租投0元/平方米 根据当金调前资查市收，益场确形法个为定势 项，目选主用力典户型型投租资金模为式 收10益00法0 元进/行月项，目每市年场的价租格金测算。根据区域内同档次同类房地产 项月 目2%计市。算场与，价风同值险时。相考 对虑应不，可根预据见报费酬，率将求年取运方营法费，用确比定率持确有定期为报 8酬%，率通为过 6市按.3场同%，提比期取上末法涨转提 5售取%，时出空报的置酬该率率类按为住 58宅%每报年酬 1%，计算率2 潜在毛年收份入 1 典型投资者收益模式测算 空有运120000 2 126000 3 132300 4 138915 5 1458净置期效持营运和末毛有费营收转收期用收租售入入损净 5% 8% 116收益 9401002000 6300 6615 6946 729613 0 1199577060 11205685 131969 138568 5年后按1024.858%0净 收益率出售1，10转12售4 税费3% 115065350 11201545182 11085 6182679487829 四收、测评房地产NP总V(价6.3V% ) 6488412401 期末转售NPV(8%) 6360999 全价 通过面格市确定401 单价 38013年益 场调 查和研究分析，在综合考虑影响项目价值各项说影3 法月开、成盘 本合法理测价评格项为目：市36场00价0 格元。/平根 方据米三。种评估方法权重比例，经 因过素详的细基准础确上的，测分算别，最运 终用确市定场项比目较 法201、1 于明响公因正：“素客 楼，观盘运的价用专格科业测学分评的析”方得是法出中测，国评测指即评数将机研开构究盘与院房本、地测中产评国项报房目告地市中产场的指价测数格评系。对统我象基们没于郑有长重任期声何对明利中，害国本关城报系市告。房中地内产容项均目为的真跟实踪准监确测的，结，测合项评结目价论基格 ?3?