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公园悦府

什么是刚需?刚需就是不管房子有多贵，无论房价是上涨还是下跌，只要在掂着脚尖能够着的范围之内，都必须要买买买。

然而纵观北京楼市，这座城对刚需实在是不友好。

太多的刚需客，太少的刚需房，尤其适合刚需的新盘更是少之又少。北京目前为数不多的新盘大部分是大户型、高单价、位置远、配套差，刚需实在是爱不起又伤不起。

虽然新盘一般比同区域的二手盘价格要高，可是新房的居住品质高，产权年限更久，可塑性强。尤其是购买同样价款的房子，买新房比买二手房缴纳的首付要低。况且年轻人普遍喜欢居住品质更高的新盘，而宁可牺牲距离，所以很多年轻刚需客首选还是新盘。

相较于动辄上千万的北京新盘，适合刚需的价格基本在400-700万之间。所以小户型、低总价才是硬道理。

但问题是，北京现在新房供应量很少，而且大多在五环外的位置，上下班时间长、挤地铁如同沙丁鱼罐头；配套不完善的区域一片荒芜，吃口饭都得开车跑几公里；大户型的总价又远超出了购买力。

今天我们来看看北五环的一个项目公园悦府。

项目信息

纯刚需 纯地铁商品房 自建清华附小

公园悦府 楼盘地址：昌平回南北路与科星西路交汇路口处，地铁8号线平西府站B口东行200米

️ 环线位置：北五至六环间

开发商：京投发展股份有限公司

产权年限：70年

建筑类型：板楼、板塔结合

占地：301750建筑：621688

容积率：2.00绿化率：30%

车位配比1:1.2，地下车位可租可售价格待定

交房时间：预计2020年底

交房标准：毛坯交房

梯户：11#二梯四户，7/8#一梯两户

层高：2.9米

楼栋总数：15栋总户数：1575户

物业公司：暂定绿城集团物业公司

物业费：3.78元/㎡·月

均价：58500-61000元/平方米（具体房源价格添加微信咨询BJxiaofangzi926）

在售楼栋

顺销：11#总高27层7个单元（从东向西）其中1-5单元属于86/113平户型，6-7单元属于87/136平户型！

7#总高11层2个单元（西边是125平户型，东边是152平户型），8#总层高11层4个单元（其中两边是125户型，中间是152户型）

户型：【86/87平属于东南和西南两居室】、【113、136、125、152平属于南北通透三居四居室】

总价区间：500-920万左右

户型介绍

样板间

周边配套

【配套设施】

【交通】两横四纵六轨道（北清路，北五环；四纵:京新、京藏、立汤、京承；轨道：5号线、8号线平西府B口东行200米，13号线、16号线、17号线、昌平线）

【教育】清华大学附属中学昌平学校悦府校区小学部 (不承诺学区）周边学校师大附分校、北京邮电大学、北京电影学院、中戏、王府学校景山分校等形成从幼儿园到大学的一站式教育资源。

【商业】项目自建地铁上盖商街，周边有禧乐汇 ，温都水城商圈、物美超市、龙德广场、华联商场、龙旗购物中心等城市生活商圈；

【医疗】3安贞心康医院、积水潭医院回龙观分院、华润国际医院（在建）、北大国际医院、王府中西结合医院、清华长庚医院。

【自然】项目配建6万方公园 周边稻香湖公园、翠湖湿地公园、沙河水库风景区、温榆河、海鶄落湿地公园以及项目南侧的奥森公园等。

【休闲娱乐】温都水城，九华山庄、小汤山温泉、拉菲特城堡、红枫湖高尔夫球场。

未来升值

公园悦府的位置处于北五环至六环中间，隶属昌平区，从这个角度来看，5.85万/平米的均价，离海淀中关村很近，和那边比较的话很便宜的，但是和周边二手房比，高一些，但是别忘了二手房的房龄和小区品质，再一个就是首付比例的问题。我们来比较一下附近的新盘和二手次新盘的价格。

公园悦府的竞争对手有回龙观的国风美堂，领秀慧谷，以及北七家的，等几个楼盘。

国风美堂，双地铁楼盘，现在的均价是6.1～6.2万/平米；

领袖慧谷，双地铁楼盘，现在的均价也是6.1～6.2万/平米；

北七家的几个，限价房，无地铁，暂时也没有配套学校，价格是4.9万/平米；偶尔会有特价房出来。

相对于国风美堂和领袖慧谷，公园悦府并无溢价，相对于北七家限价房，溢价约20%，考虑到公园悦府多了地铁和学校，溢价20%是合理的。

如果与附近的二手房价格比较：

相对一街之隔2006年上下的田园风光雅苑，链家上的二手房均价是4.88万/平米；

西侧2004年上下的流星花园三区，链家上的二手房均价是5.25万/平米；

考虑到房龄，这个溢价也还可以接受。而且新房首付比例可以做到最低。户型和格局也会比二手房好很多，将来再卖也是一样的。

接下来我们说一下之前的墙皮掉落事件。

5.19日下午两点左右，昌平区公园悦府小区三期二号楼三单元西侧外立面的墙皮被大风吹落，从高空坠落的大量墙皮落在了楼下的幼儿园里，所幸没有孩子在上课。